Referendum 2024

V roce 2021 jste se podílel na tvorbě strategického plánu rozvoje Lipenců. Jak ho hodnotíte s odstupem tří let?

Příprava strategického plánu, rozvahy o území a zadání územní studie pro Lipence byla inspirativní a skvělá zkušenost, mimo jiné proto, že tyto dokumenty vznikaly participativně a byla to i výzva zohlednit v ne úplně snadném území velmi různorodé zájmy. Dodnes si za tím plánem stojíme, je třeba ho však správně interpretovat, protože od roku 2021 se velmi dynamicky mění socioekonomické podmínky na tom území. Mj. se zintenzivnily dopady bytové krize (přesněji stavu tržního selhání) v pražské metropolitní oblasti a zrealističtěla vize parku Soutok – to je mimochodem projekt, který Lipencům nesmírně pomůže zkvalitnit prostředí a zhodnotit celou lokalitu. Zaznamenal jsem i drobné, ale nedostatečné změny, týkající se občanské vybavenosti. Obec velikosti Lipenců by bezesporu měla mít mnohem rozsáhlejší občanskou vybavenost, svou velikostí, ale i umístěním, je to chtě nechtě malé město. Jsem rád, že se začala se stavět nová mateřská škola. Lipence jsou určitě na dobré cestě.

Jsou podle vás Lipence spíš městem nebo vesnicí?

Na to odpovím asi trochu akademicky, mimochodem je to důležitá otázka, které jsme se věnovali i v analytické části koncepční rozvahy o území, která byla součástí SPRL. Lipence byly dříve, jak je zřejmé z charakteru zástavby a urbanistické struktury, vesnice, která patřila do okruhu trochu sociálně determinovaných oblastí v okolí původního hlavního města, od kterého byly dost vzdáleny. Nicméně už 50 let jsou formální součástí hlavního města Prahy a pražské metropolitní oblasti, což je důležitější pro jejich rozvoj než to, že jsou za hranicí Středočeského kraje nebo před ní. Tedy území, které generuje skoro třetinu českého HDP a patří, možná pro někoho překvapivě, k ekonomicky nejvýkonnějším částem EU. To je stav, před kterým, resp. jeho důsledky, nelze uniknout do nějaké rurální rezervace. Vesnický charakter, který je pro někoho atraktivní a pro někoho ne, si při své velikosti kolem 4 tisíc obyvatel zachovat nemohou – pak by se z nich totiž stala nefunkční suburbie, satelitní městečko, chcete-li.

Prizmatem urbanismu jsou Lipence předměstí. Lipence hodně determinuje to, že jsou poměrně vzdálené od hlavního města Prahy, ale i od Zbraslavi, a geograficky a asi trochu mentálně, patří ke Středočeskému kraji. Reálně jsou Lipence fakticky jako malé město, kdybychom zapomněli na to, že to je městská část Prahy. Stojí za to se podívat, jaké jsou sídelní struktury podobné velikosti. 4 až 5 tisíc obyvatel mají např. Terezín, Jílové u Prahy, Bechyně, Dobřichovice, Nepomuk...

Co to znamená v případě Lipenců?

Už nikdy nebudou tou vesnicí, kterou byly, takový reverzibilní vývoj, zachovávat rurální charakter uprostřed metropolitní oblasti, už nemá smysl. V Česku se do sta let zřejmě velká část skutečných vesnic pravděpodobně vylidní tak, jako v některých evropských zemích.

Navíc se určitě bude prohlubovat nejen fyzická integrace, ale především socioekonomická integrace s územím hlavního města.

Co čeká Lipence jako městskou část v následujících letech?

Lipence bezesporu čeká akcelerace zájmu o bytovou výstavbu. Lipence budou pod stálým tlakem nějaké výstavby, a to je velká výzva pro vedení obce. Novým stavbám se samospráva MČ nemůže vždy účinně bránit, protože investice se odehrávají na pozemcích, které mají své majitele a schválený územní plán. Ale na co by – a to chci zdůraznit – samospráva MČ neměla rezignovat, je snaha ovlivňovat charakter nové výstavby a být po celou dobu plánování klíčovým aktérem. Prizmatem kvality života a snad ani udržitelného rozvoje není až tak kruciální problém, bude-li v Lipencích pět nebo sedm tisíc obyvatel, ale naprosto zásadní je, jaká bude jejich sociální struktura a jaká bude typologická struktura nové výstavby.

Teď se odvolávám na náš SPRL a také zadání územní studie, kde jsme formulovali hodnotový rámec stavební kultury, a to i s ohledem na participativní přípravu těchto dokumentů. Byla by škoda, kdyby v Lipencích vznikly např. neadekvátní velké bytové domy s malými byty, tedy fakticky bydlení pro gastarbeitery, kteří budou dojíždět za prací. Ostatně, to jsme vysvětlovali již před třemi lety na setkáních s občany.

Ideální charakter výstavby by měly být řadové rodinné domy, rodinné domy, malé bytové domy s limitovanou výškou a v rozumné urbanistické struktuře zajišťující environmentální udržitelnost a prostupnost území, podporující typologický charakter městské části (tedy předměstí s veřejnými prostranstvími a přiměřenou infrastrukturou). Nová výstavba musí také spoluvytvářet kvalitní veřejná prostranství, která patří k tomu, co Lipencům nyní schází.

Městská část není všemocná, nemůže ovlivnit vše, ale měla by si podržet co nejvíce nástrojů k tomu, aby mohla charakter nové výstavby ovlivňovat. Koneckonců strategický plán jedním z takových nástrojů je. I proto jsme dodali také zadání územní studie, které bezprostředně vycházelo ze strategického plánu a explicitně popsali názor, souladný s výstupy SPRL a zadáním radnice, na charakter výstavby v Lipencích.

Co je, podle vás, v Lipencích nejcennější a zaslouží si ochranu, zachování?

To je otázka, na kterou jinak odpovídají ti, kteří mají k Lipencům osobní, subjektivní, což je obvykle emocionálně podmíněný, vztah a trochu jinak ti, kteří je vidí zvenčí. Z dotazníkového šetření víme, že občané MČ se docela shodují na tom, že Lipence mají zajímavé a kvalitní přírodní okolí. Stálo by za analýzu, jaké přírodní a geomorfologické prvky tento dojem konkrétně vytvářejí – Kazín, údolí Berounky, zalesněné plochy a podobně. Ne vše na území MČ však má takové parametry. Kvalitu života v Lipencích významně ovlivňuje fakt, že jsou součástí pražské metropolitní oblasti, potažmo hlavního města Prahy. Díky tomu jsou lidé sociálně zabezpečení, mají přístup ke kvalitním zdravotnickým službám, těží z toho, že jsou součástí území spojeného s ekonomickou dynamikou a prosperitou.

V SPRL jsme však popsali i některé horší stránky obce. Fatální nedostatek občanské infrastruktury je dán způsobem života, který je trochu v rozporu s deklarovaným vztahem k obci a lokálním patriotismem. Skutečnost je taková – a samozřejmě je to trochu zacyklený problém – že většinu nákupů, služeb, kulturního života realizují ve vnitřní Praze, a to je důvod, proč v tak velkém sídle tuto možnost nemají. A to přesto, že v Dobřichovicích nebo podobné obci ano.

Čtyřtisícové sídlo už není vesnice a mělo by mít tomu přiměřená veřejná prostranství. Problém je ale v tom, že čtyři až pět tisíc obyvatel je hranice, kdy se specificky v té obci něco vyplatí a něco nevyplatí provozovat. Nejde pouze o restaurace, po kterých občané hodně často volali, ale týká se to třeba i střední školy. Ve strategickém plánu jsme stanovovali meze růstu, jak ostatně vyžadovalo zadání, a stanovili jsme je na asi šest tisíc obyvatel, protože hlavní limit byla kapacita environmentální infrastruktury; čistírny odpadních vod. To je limit technický.

Městská část má limitované pravomoci, protože Lipence jsou – a otázka zda bohužel či bohudík – součástí hlavního města Prahy. To nezměníme. Známe selhání z jiných městských částí, které svou identitu fakticky ztratily, protože na snahu regulovat a ovlivňovat výstavbu rezignovali a také proto, že tamní developeři veřejný zájem jako prioritu určitě neměli.

Lipence se musí snažit o to, aby i když budou dvojnásobné, měly pořád svoji fyzickou a kulturní identitu. Tomu pomůže jednoznačné vymezení veřejných prostranství, školy, obchody apod.

Varoval bych před tím, aby se obec nepřipravila o možnost mluvit do toho, jak nová výstavba, která je – i když se nám to nemusí líbit – nevyhnutelná, bude vypadat. Návrh opatření č. 1 v našem strategickém plánu ostatně je zpracování územní studie. Díky zpracovanému zadání Lipence mají definovaný hodnotový a kvalitativní rámec pro výstavbu.

A kdyby obec do rozvoje mluvit nemohla?

Když se té možnosti, ať již z jakéhokoli důvodu vzdá, tak ten, kdo ty pozemky vlastní, bude komunikovat primárně s magistrátem, resp. institucemi HMP, protože v hlavním městě Praze o územním plánu rozhoduje zastupitelstvo hlavního města Prahy. Pak může v souladu s územním plánem realizovat cokoli, co je v souladu s ním a stavebními předpisy. Ďábel ale tkví v detailu. Ten žádoucí a vzývaný charakter obce, zástavby, nespočívá jen v parametrech, které určuje územní plán, ale i v detailní regulaci konkrétních stavebních prvků. Lipencům určitě neublíží, pokud v nich bude žít více lidí. Naopak – pokud bude dostatečná kapacita školy a navazujících služeb, tak to není problém, dokonce to pomůže, protože konečně ten větší počet lidí už ví, jak využívat nějaké služby. Lipencům uškodí (resp. jeho obyvatelům se nebude líbit) zásadní změna jejich sociodemografické struktury. Tu můžeme ovlivnit tak, že budeme v územní studii nebo v dialogu s investory požadovat, aby při výstavbě malých bytových domů tam byly byty pro rodiny a nikoli garsonky.

Od schválení strategického plánu došlo v Lipencích k podstatné změně v původním vlastnictví Bartoň-Dobenínů a na více jak třech desítkách pozemků v Lipencích chce nový majitel s Lipencemi jednat o možné výstavbě. Považujete to za dobrou nebo špatnou zprávu pro obyvatele Lipenců?

Nevím, kdo je tím novým majitelem, ale subjektivně to považuji za dobrou zprávu, protože s předchozím majitelem byla komunikace minimalizovaná. Záleží na tom, zda nový majitel pozemků má tendenci řešit využití pozemků participativním způsobem a způsobem, který je souladný se zájmy obce reflektovanými v územním plánu. Minimálně je to velká příležitost, kterou by obec měla využít.

Bylo by případné rozšíření zastavitelné plochy nad rámec stávajícího územního plánu v rozporu se strategickým plánem Lipenců?

A priori ne, záleží na tom, jaký charakter zástavby by to byl, zda by naplňoval teze a hodnoty, které jsme formulovali v zadání územní studie i strategickém plánu, a kdy by se odehrála. Obecně by Lipencům kvalitní výstavba prospěla a já bych se snažil na místě radnice v maximální možné míře ovlivnit co nejvíce detailů, protože například nechuť, kterou jsem zaznamenal k výstavbě Natlandu, by určitě nebyla tak veliká, kdyby projekty měly například kultivovanější oplocení, a v detailech respektovaly charakter obce.

To, že strategický plán přímo pozemky v centrální části Lipenců nezmiňuje a nepočítá s tím, že by se obec na nich rozšiřovala, je to v rozporu s ním?

V době přípravy SPRL toto území nebylo k takovým úvahám k dispozici. Limity růstu strategického plánu byly determinovány primárně limity environmentální infrastruktury. Pokud by někdo chtěl jít nad ty limity – protože fakticky to znamená, že by se Lipence zdvojnásobily – tak je důležité, aby developer postupoval co nejvíce v souladu s obcí – a on nemusí. Součástí dialogu radnice s investory by měly být i nějaké kontribuce. Myslím, že by měly směřovat do oblasti veřejných prostranství, do oblasti nějaké podpory dalších služeb, případně školní infrastruktury. Během posledních deseti let se velmi posunula kvalitativní laťka zástavby v malých sídlech. Lze předpokládat, že úroveň stavební kultury bude výrazně lepší a tím pádem by se zvedla celá úroveň architektonické podoby Lipenců. Což je žádoucí. Další důsledek bude, že se zvýší hodnota pozemků i nemovitostí, které v Lipencích jsou.

Má smysl uspořádat na další zástavbu urbanistickou soutěž podle pravidel České komory architektů? Mělo by se o to vedení městské části snažit?

Určitě ano. Soutěž má výhodu – pohledem občanů – v tom, že tzv. plánovací dialog vizualizuje a dává na stůl více kreativních řešení. Ať už jsou lepší či horší, je to dobře, protože z nich lze vybírat. Doporučovali jsme to i ve strategickém plánu.

Během prázdnin byl na úřad v Lipencích podán požadavek na referendum se dvěma otázkami. První cílí na nezastavitelné plochy a vedení městské části zavazuje učinit veškeré kroky k tomu, aby nezastavitelné zůstaly. Druhá otázka se týká zastavitelných ploch a opět zavazuje vedení městské části učinit veškeré kroky, aby výsledná zástavba byla jen dvoupodlažními rodinnými domy. Alternativou bylo referendum nad konkrétními studiemi. Je referendum správný nástroj v tuto dobu?

Referendum o zastavitelných plochách, jehož výsledkem by bylo to, že by se městská část zbavila jakýchkoliv nástrojů k dialogu s developery/developerem je kontraproduktivní především vůči těm, kteří tam tu zástavbu třeba nechtějí.

Kdybych chtěl zabránit výstavbě, nebo ji nějak chtěl limitovat, tak bych takto referendum určitě neformuloval. Limit dvou podlaží – to mohu říct jako architekt – je mimo realitu, stanovil bych je pomocí územní studie. Nemusí to znamenat vysoké domy – dneska dvě podlaží neodpovídají ani tomu, co je v té staré zástavbě. Soustředil bych se na urbanistickou strukturu, veřejný prostor, na přítomnost zeleně a tak dále. V návrhu územní studie jsme tento parametr taky doporučili na 4 nadzemní podlaží.

Rozhodování o velikosti zastavitelných územních ploch v Lipencích je v pravomoci hlavního města Prahy. Mají Lipence šanci uhájit svá zatím nezastavitelná území proti vůli Prahy? Pomůže nám případně odhlasované ano na první otázku referenda?

Lipence mají šanci uhájit některé nezastavitelné plochy a pokud tu šanci mají, tak jim určitě nepomůže, když se po kladném výsledku referenda zbaví všech možností s developery diskutovat. To by bylo nešťastné. Myslím si, že Lipence by měly svoje hodnotové a politické požadavky na rozvoj území prosazovat pomocí všech nástrojů, které mají. To je územní studie, kterou jsme doporučovali, to je územní plán, to je dialog s investory, participativní akce a podobně.

Je možné zastavit populační růst v obci? A nemusíme se bavit jen o Lipencích.

Tlak na bytovou výstavbu v Praze je tak velký, že výstavbu lze zdržovat, ale nelze jí zabránit. To říkám z pozice někoho, kdo se zabývá bytovými politikami a tak to prostě je. Současně nemůžete zabránit tomu, aby někdo přestavoval stávající domy na malé bytové domy a tím se vám bude zvyšovat počet obyvatel poměrně snadno.

Nemůžete zabránit tomu, aby dřív nebo později nějaká zástavba vznikla na pozemcích, na kterých to povoluje dnes platný územní plán. Je lepší rozvoj řídit, než se mu pouze bránit a pasivně ho sledovat. Je dobré být aktivním účastníkem a ne jen pozorovatelem. Strategický plán jsme zpracovávali proto, aby byl pomůckou pro městskou část, aby mohla být aktivní v plánování dalšího rozvoje Lipenců, a nikoliv pouze jeho pasivním pozorovatelem.

Kdybyste teď měl dát doporučení vedení městské části. Co by podle vás bylo nejefektivnější?

Doporučil bych, aby občané podporovali zpracování územní studie. Participativní aktivity ovlivňující podobu územní studie. Není to žádný blackbox – zpracovali jsme zadání územní studie a její hodnotový rámec reflektuje to, co jsme se dozvěděli v dotazníkovém šetření. Doporučil bych využít všechny prostředky k tomu, aby komunikovali s investory, kterým dnes ty pozemky patří. Nyní máte zadání územní studie, jejíž hodnotový rámec je kvalifikovaně definovaný a vychází z participace. Zavázat ke stoprocentně negujícímu stanovisku a připravit se tak o jakýkoliv způsob komunikace s investory je pošetilé.